瑞安地产为何“甩货”

　　作者：法治周末记者 代秀辉 来源：法治周末

　　正值各大房企竞相拿地之际，瑞安房地产有限公司(以下简称瑞安地产)在内地的土地储备却是一降再降。

　　这一次，瑞安地产选择了抛售重庆天地项目中的125.92万平方米土地储备。

　　5月27日，瑞安地产发布公告称，其全资附属公司与万科及其附属公司订立交易合作协议，以人民币41.33亿元的对价初始金额转让重庆天地项目之一系列资产79.2%的权益。

　　按照瑞安地产披露的信息，这次抛售包括重庆天地项目中总建筑面积87万平方米的未开工住宅及商业办公土地，以及总建筑面积38万平方米的在建地块B11-2/3(超高层二/三期)。

　　“本次交易预计为公司带来约人民币16.99亿元的收益和人民币39.23亿元的款项净额，并将公司的资产负债率降低11%。”瑞安地产在发布的公告中称，“交易完成后，公司将继续持有重庆天地项目合作投资组合的19.8%权益及项目公司剩余投资组合的99%权益，并保留项目的品牌，及参与项目后续开发和运营工作。”

　　“瑞安地产自2015年以来实行轻资产策略，本次交易亦是其此策略的一步，可以帮助其实现资产的潜在价值，并获得可观收益。”上海易居房地产研究院总监严跃进对法治周末记者说，“本次交易将提升瑞安地产的资产周转率，使资金得以投入到其他项目，把握更多投资与发展机会。”

　　甩货的瑞安

　　实际上，这也并非瑞安地产首次抛售旗下资产。而瑞安地产近两年的动作也被业内视为”疯狂”。

　　法治周末记者梳理了瑞安地产2015年至今的资产处置情况。

　　2015年7月，瑞安地产附属公司与Capital Gainer Limited及领汇物业有限公司达成买卖协议，以现金总作价人民币66亿元，出售了位于上海黄浦区的企业天地1号楼及2号楼。

　　公开资料显示，上海企业天地1号楼及2号楼可供出租的总建筑面积为8.3万平方米，包括办公楼及零售部份，建筑面积分别为7.5万平方米及0.7万平方米。在这项交易中，瑞安地产从中获得9.22亿元的收益。

　　5个月后，万科旗下的万丈资本联手香港李锦记斥资57.9亿元收购了上海企业天地3号楼，并于2016年2月顺利完成资产交割。

　　数据显示，上海企业天地3号办公楼及零售部份的可售总建筑面积约为8.7万平方米，其中办公楼的可售建筑面积约为5.6万平方米，零售部份约为3.1万平方米。根据交易价格，瑞安地产从该幢物业获得了5.7%的溢价，约3.07亿元。 时间进入到2016年。

　　2016年4月，瑞安地产附属公司与碧桂园签订协议，出售公司旗下间接持有的一家全资附属公司的股权。通过该交易，碧桂园以17.26亿元拿下佛山岭南天地4号地块，可供出售的建筑面积为23万平方米。

　　不过，瑞安地产在上述交易亏损了约9000万元。实际上，这也是今年碧桂园第二次从瑞安手里拿货，2016年年初，碧桂园就以3.88亿元收购了瑞安地产在贵州遵义的个商住项目。

　　2016年5月，瑞安地产再次宣布与中信泰富签订框架协议，拟45亿元出售武汉天地两处商用物业，平均单价接近2万元平方米。

　　据了解，瑞安地产与中信泰富的交易涉及的两项商业物业均位于湖北省武汉市江岸区地A123号地块。两项物业均包括办公用途的大楼以及部分裙楼，可供出售建筑面积分别预计为17.7万平方米和5.5万平方米。

　　“实际上，与当下房企普遍存在火热’拿地饥渴’比较，瑞安地产的行为显得非常异类。”对于瑞安地产的频繁甩货，严跃进点评，“房地产市场已经进入下半场，利润率下滑已成为残酷的现实，很多房企采取规模化策略。在规模化竞争中，土地储备规模与结构对房企的影响越来越大。从市场角度来看，瑞安地产却是在反其道而行之。”

　　“解渴”高负债

　　各大房企们都在拿地，为什么瑞安地产却在频频“甩货”呢？这或许需要从瑞安地产的发家史中去寻找答案。

　　瑞安地产于2004年成立，并于2006年10月在香港联交所上市，其为港资瑞安集团在中国内地的房地产公司。

　　按照业内的说法，瑞安房地产以“旧城改造者”出名。

　　1996年，这家港资企业成功拿到了上海卢湾区政府审批的52公顷土地储备，成功地打造了“上海新天地”。这个项目成功运作以后，也让瑞安地产一举成名。

　　自此以后，上海新天地成了中国旧城改造的新样板，瑞安地产亦转而开始在重庆、武汉、佛山等城市复制“天地模式”。

　　瑞安地产官网资料显示，目前，其在上海、重庆、武汉、大连和佛山中心地段拥有九个处于不同开发阶段的项目。

　　“不同于万科、保利等地产公司短平快的开发方式，瑞安地产运作的‘天地模式’需要在前期投入大量资金与时间，例如，仅是动迁环节就得耗费数年和不菲的动迁成本。”严跃进，“这也就造成了瑞安地产陷入高负债率难题。”

　　事实也确实如此。公开资料显示，截至2016年12月31日，瑞安房地产总债务471亿元，净资产负债率68%；此外，2015年瑞安地产总债务为479.92亿元，负债率为81%。

　　实际上，瑞安地产早在2015年也认识到了这一问题。

　　“公司致命伤是资产重、周转慢，部门太多拉低执行力，去年公司周转率仅9%，低于同行平均27% 的周转率。”此前，瑞安集团大大罗康瑞在2015年股东大会上坦言。

　　由此，为了解决高负债率难题，罗康瑞提出了“轻资产”战略，而此战略最直接的表现就是通过卖地卖项目来回笼资金。

　　“为进一步加快资产周转及减低因投资带来的负债，我们正调整策略，以加快资产周转率，若时间及价格合适，将考虑出售成熟的商业资产，释放其价值。”罗康瑞曾在2014年财报的总结中表示。

　　此外，罗康瑞在瑞安股东会上亦曾称，希望2017年年底集团负债比率降至约50%至55%。

　　不排除未来继续抛售

　　“实际上，抛售旗下资产是最快速的回笼资金渠道。这也体现了瑞安地产比较灵活的资产处置做法。”严跃进说，“该策略将有助瑞安地产提升盈利能力、加强现金流、减低负债，以使公司更健康快速的发展。”

　　通过售卖旗下的物业资产，确实帮助瑞安地产缓解了高负债的压力。

　　例如，瑞安地产卖给万科和李锦记的上海企业天地3号楼帮助其资产负债比率降低了12%；而重庆天地这笔交易已将让瑞安地产减少了11%的净负债。

　　实际上，我们也可以从瑞安地产的业绩表现中窥见一斑。

　　例如，2014年，瑞安地产营业额达人民币为102.49亿元，较2013年的人民币98.28亿元上升4%。股东应占溢利较2013年的人民币21.25亿元下跌16%至人民币17.78亿元，

　　2015年，瑞安地产录得营业额人民币64.72亿元，同比缩水36.85%。营业额下跌主要由于上海住宅项目的销售贡献较少。此外，瑞安地产股东应占溢利为人民币7.88亿元，较上年减少55.68%。

　　时间进入瑞安地产频繁抛售的2016年。2016年，瑞安地产的营业额达到人民币176亿元，按年增长172%；股东应占溢利为人民币10.88亿元，较2015年的人民币7.88亿元，增长38%。

　　“公司将进一步推进轻资产策略，在过去两年，出售非核心和成熟资产令净负债率降低。在强化的资产负债表的基础上，公司将利用其品牌优势、专业知识和管理经验，以不同合作方式进一步发展业务。”瑞安地产表示。

　　严跃进判断，在瑞安地产现有的模式下，要实现轻盈发展，瑞安地产的“甩售”将不会停止。“未来不排除瑞安地产会继续抛售旗下土地储备和物业。”

　　“与万科等大公司和其他潜在合作方发展合作关系，亦是我们未来通过轻资产策略来加快业务拓展的重要部分。”瑞安地产自己亦称。

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