新浪财经讯 由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行，主题为：定义未来。中城投资副总裁、中城联城董事长王珊出席并演讲。

　　王珊称，现在投资机构有几种形式，市场回归平稳，增长回归质量，整个行业不光是开发，还有不动产，整个行业回归到服务业，更重内涵。

　　上半场特点就是增量、开发、住宅，空间只有一二级市场。而下半场应该是从增量到存量，从仅仅只是开发盖房子到注重内涵服务。除了住宅一个业态，还有更多的业态需要关注。从仅仅是盖了一个空的房子，要关注投资机会和投资亮点。

　　“总的来说，中国房地产内趋动力没有发生根本性改变，会存在更多性结构性的机会，需要用更专业的投资方式来甄别、判断和把握。”王珊说。

　　以下为演讲实录：

　　王珊：各位领导、各位嘉宾、各位新老朋友们，大家下午好！非常荣幸再一次受邀参加咱们金砖论坛。感觉的出来，每一年都有每一年的主题，而且每年都能看到业内新的优秀机构的涌现。

　　我今天分享的题目是水不静，流且深。新形势下房地产投资面面观。静水流深是自然现象，湖泊上，表面上看水面非常平静，我们可以想象到，他是暗流涌动的状态。中国房地产经过了过去20年代波澜壮阔的发展，目前的现状应该是水不静，流且深。

　　中城投资已经成立有十六七年了，总的来说是非常的稳健。我们的股东比较特殊，有五十多家房地产开发企业。所以刚才听到各位业内朋友交流的时候，我感受非常深，也非常认同。每次行业的调整，每个周期性的变化，中城因为身在其中，有那么多紧密的合作伙伴，开发商会给到我们非常真实及时的反馈。过去几十年，中城投资了600多个项目，我们也在不断调整。最早就是在做债，从住宅开发，我们开始向不动产、大宗交易，逐步转型，合作战略性的配置。也从项目基金到母基金，经历了各种发展。

　　在今天，大家都觉得相对比较焦虑的状态下，我们想说回归常态，回归平常心，所谓的常态就像自然的这种四季更迭一下，春夏秋冬都要经历，不同的季节我们仍然能找到不同的风景。不同的行业发展形式下，不同的周期阶段，我们仍然能够找到投资亮点。在这样一个回归常态的状态下，首先是常识。所以今天主要和大家分享三个部分，第一个，共同再回顾一下房地产发展或者不动产发展的驱动力到底是什么？有没有改变？这是整个行业的一个基石。在这样的大背景下，我们再分析一下现在行业的大致趋势或者现状。如果时间来得及，我们也很愿意和大家分享一下中城投资在现有状态下的投资策略。

　　我们四化，全球化、工业化、城市化、市场化，这是房地产整体的一个大的背景。全球化、工业化直接就推动了城市化，而城市化是作为房地产发展的一个最主要的核心目的。在中国，我们看到这是一个魔方，想比较形象的给各位朋友们展示，中国是同意法制下差异化的市场，这点在房地产市场尤为明显、尤为显著。整个房地产市场，我们认为是一个多层次、多面体的状态，也基于此，我们有了更好的发展空间，不同的结构性的发展机会。城市化的不充分、不平衡，直接为我们提供了更长期的发展空间。我们这里可以看到一个数据，大家左下方看到的图，是官方数据。中国的城镇人口占到58%左右，我们进一步分析数据会发现，真正具有城镇户籍的其实只有三分之一。所以和发达国家相比，中国的城市化，我们认为这一个核心的，最有质量的一些指标，还是具有相当的空间的。

　　再来看右侧的图，是把中国一线城市与亚洲几个大城市的经济效率进行了比较，按照地均GDP作了比较。倒数的五个柱子里面，中国的四大一线城市全面在里面，北上广深，会觉得有点遗憾，也就是说中国的几个超一线城市，在这样一个城市化快速发展的过程中，我们的地均GDP，我们的城市效率是比较低的，这是一个现状。但也因为此，我们看到了巨大的发展空间。但是我们要有清醒的认识，这和前几年盲目拿地、盲目放杠杆赚钱的方式完全不同了，我们要在不同的一二三线城市，不同的一二三级市场寻找真正适合这个城市的投资机会。

　　我们刚才提到城市化是作为房地产驱动力最核心的一个要素，我们如果结构一下，在消费升级，在美好生活的推动之下，这个城市化我们认为要再细分，核心的再来看到四个要点，待会儿后面也会提到。总的来说，我们认为短期看情绪，这也是城市发展的情况。中期看资金，长期看人流、人口结构，也包括城市和地域之间的人口流入。如果城市化驱动力再分成四个，一个是看到现在交通改变城市格局，现代交通改变城市格局，比如说高铁，这是世界八大奇迹。我们看到很多高铁的节点城市，中投资做了五年时间，每年都把节点城市，以及未来五年将建成的节点城市进行了详细的动态分析。这种现代交通既表现在高铁上，也反映在城市的地铁上面。

　　比如说上海，上海地铁全部建成之后，将是全球排名第一的城市。还有一个城市，我们举个例子，比如说成都，成都地铁建成之后，地铁的密度排在全国第五，仅次于北上广深。我们会关注这样投资的机会，产业生态带动城市的崛起，特别是一个城市群的崛起。说到产业生态的代表，我们想到深圳。比如说杭州新经济崛起，比如说中西部核心城市具有后发优势，因为电子这样产业的转移，我们会发觉像重庆、成都，这样的中西部城市，包括武汉、西安，作为第三个人口流入推动发展城市，都有后发优势。

　　最后一个驱动力是资金流量，增强城市活力。在这样四个主要驱动力下，这是中国主要发展的流动力。至少我们认为前三个大的方向仍然是好的。随着货币政策，阶段性的，我们还会有政策。货币推动的时候，房地产进入一个相对的高点。总的来说，我们认为整个行业仍然具有相当的发展空间和内部的驱动力。

　　第二个部分，在这样的一些驱动力下，目前市场的趋势现状是什么样子的。这个图我们可以看到，前面提到了波澜壮阔的进程。在这样一个过程中间，我们看到了所有的量。比如说我们看下面这一行，截止到去年年底，城镇住宅的存量接近300亿平方米，这样的一个数据，如果我们来看，相当于每一户平均都有一套房了，人均的居住面积大概在36平方米，已经够了。但我们要更多的看到，他有大量结构性的不足，包括一些成套化还不够，功能性差的住宅，这样的一些城市，这样的一些区域，恰好都是在发展非常快速的，高速发展的超一线城市或者是核心的二线城市。

　　在这样的一个数据，我们可以看到下面的柱状图代表的是当年的销售面积，商品房的销售面积。上面这个黄色的是代表商品房均价的变化，我们可以看到从1998年房产刚开始的时候，商品房的销售面积就在一平方多一点。我是2003年2004年加入中城投资的时候，那时候大概就是一万点销售额。但是去年，我们看到这个数据，从销售面积来看，已经接近17亿平方米，从销售额来看，已经超过了11万。在这样的过程中看，整个2018年到3月份的数据，今年可能和去年接近持平的数据，略低一点点。但是这个市场作为增量市场，作为房地产开发市场，虽然现在出现了一定的调整，而且我们也认为他需要调整。就像刚刚说的回归常态，他需要有一个自然的更替过程。即便如此，仍然保持在10亿平方米这样一个大的市场流量。也就是在新房市场，我们认为在增量市场仍然具有相当的投资机会。这样一个巨大的市场，再加上整个房地产开发对于60多个行业的带动，我们可以更谨慎，我们也需要更专业、更精细化的来看待这样的增量市场。但是，我觉得不要去否认他，他的投资机会，这样一个10亿平方米的大市场仍然是存在的，只是我们需要结构化的来看待。

　　说到城市，说到房地产趋势，就不得不提政策的隐蔽。前面我们说了四个化，全球化、工业化推动城市化。还有一个市场化，我们也可以很清醒的看到，随着1998年34号文，到现在政策主要的核心调控的点。目前我们看到的，最新的就是一个字，“稳”，稳地价，稳房价，稳预期。这稳既包括了不要大涨，也包括了不要大跌。房地产为什么会受到这么强的政策性关注？要知道，房地产市场是涉及民生和经济，涉及到产业和金融，同时也涉及到消费和投资全方位的重要行业。在这样调控的背景下，我们的是“稳”这个字，我们需要做的是顺应这样调控的阶段性特征和政策特征，来布局我们的投资机会和相应的基金产品。这个时候，比如中城投资我们推的产品，更多是稳健性投资，有相对确定一些的回报，同时还要有一定的幅度收益的。进可攻，退可守的产品。同时这些产品的项目也是在政策相对的，比如后面提到的，强二线城市，强核心的一线城市，我们做不动产的投资设置。

　　这个图，我们是把一线、二线、三线城市，在过去七八年的时间里，几轮的调控，我们看到整个走势，你会很清晰的看到，不同的城市发展阶段不同，同时周期和表现也不一样。前面提到的，因为是一个多层次、多面体的市场，也给了我们同一个时点，不同机遇，不同的发展机会。第一个图里面可以看到房价环比的图，这一轮的房产周期很明显，比较长，明显的长于前面两轮。大家看到今年这个图，2018年1月份的时候阶段性的低点，这是一个增速的表，当时的调整还不是特别到位。我们中投资的判断是，我们这个现在是截至到5月，没有更新。最近的5月到现在两个季度的时间，市场的价格在回调。因为整个上涨的周期明显的比前面两到三个阶段要长。所以我们判断这样的状况延续了一段时间，可能需要更多的时间慢慢修复。旁边的图也会看到，一线城市是一个波动最大的，一线城市，从商品房销售面积的增速来看，一线城市已经出现了调整。三、四线城市，我们认为近期的投资，在未来相当长领域比较谨慎，除非作为核心城市，或者有新产业的导入，或者有高铁节点的代入。

　　整个市场的变化也给了我们很庆幸的判断，二手房领先于新房，地价领先于房价，开发商先于购房者。我们的股东有五六十家，其实给了中城投资很好对市场的预判。这个图前面两位嘉宾都有提到，左边的度，整个市场已经从增量到增量与存量并举的状态，蓝色的线是整体的，过去10年新房的开通量。蓝色的这根线是大宗交易的线，大宗交易在过去销量是快速上升的，虽然绝对额大概只有两千两三百亿，但是发展速度是非常快的。一个城市的二手房的成交量超过了一手房，是一个很典型的风向标，就是这个城市的投资机会已经从增量向存量在转变了。

　　后面主要讲一下企业集中度，同时企业的资金环境，相对而言也比较特点。当黄色的线超过蓝色的线的三个点，都是从资金来源已经大过开发投资的量，都是行业几个相对的高点。而此刻我们的亮，资金来源这个线环比的增速是低于开发增速的。企业的负债率也非常高，无论是从资产负债率，还是从净资本负债率来看都非常高。再加上现在一个去杠杆大的背景，包括稳杠杆，企业要适当的调整他的负债率，但是负责经营性的杠杆。背后应该是所谓的减杠杆或者稳杠杆，看到最多的应该是强资本，要有更强的去加强资本。

　　总的来说，现在我们投资机构有几种形式，我们判断是从上半场到下半场。市场回归平稳，增长回归质量，整个行业不光是开发，还有不动产，整个行业回归到服务业，更重内涵。上半场特点就是增量、开发、住宅，空间只有一二级市场。我们认为下半场应该是从增量到存量，从仅仅只是开发盖房子到注重内涵服务。除了住宅一个业态，还有更多的业态我们要关注。从空间，仅仅是盖了一个空的房子，我们要关注投资机会和投资亮点。总的来说，我们判断中国房地产大的形式，内趋动力没有发生根本性改变，但是会存在更多性结构性的机会，需要我们用更专业的投资方式来甄别、判断和把握，谢谢！

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