地产业务驶入快车道，社区业务稳健增长

　　归母净利润增 26%

　　截至 1H2018 年，公司实现营业收入 51.96 亿元（人民币，下同），同比增长 42.9%；毛利 13.18 亿元，同比增长 18.8%。毛利率 25.4%，同比下滑约 5 个百分点，主要由于上半年结转项目毛利较低及彩生活并表万象美所致；费用率以及有效税率略有下降，公司录得归母净利润 1.03 亿元，同比增长 26%，假若剔除汇兑亏损 2.7 亿影响，公司盈利能力已经呈现出改善的趋势。

　　大概率完成全年销售目标

　　2018 年 1-7 月，公司实现 128.43 亿的合约销售，同比增长 123.15%，已实现完成300 亿（2017 全年完成 201 亿，对应增幅 49%）合约销售目标的 42.8%。下半年，公司可售货值约 420 亿，主要分布在成都、武汉、南京、苏州、桂林等，下半年属于推盘以及销售高峰期，公司拥有充足的可售资源，大概率可以完成公司全年销售目标。

　　丰富且优质土储支撑千亿目标

　　公司上半年提出 2019 年目标 500 亿，2020 年冲击 1000 亿销售的规模。当前公司土地储备共 2，200 万平，整体货值超过 3，000 亿。一二线城市占比 92%，且成本较低（平均成本 2，200 元/米，占平均售价约 23%）。其中包含深圳稀缺的旧改资源近210 万平，坪山项目已完成清拆工作，规划建筑面积 39 万平，最快明年二季度预售，货值超过 120 亿。

　　轻资产收入占比超过一半

　　彩生活上半年完成对万象美的并表，实现营业收入 17.6 亿元，同比增长 135.3%；毛利 6.2 亿元， 同比增长 82.5%；股东应占净利润 1.8 亿元，同比增长 74.1%；在管面积 4.8 亿平，与 64 家企业达成战略联盟合作面积近 5 亿平，累计平台服务面积达到 9.8亿平。生态圈运营数据良好，增值服务收入同比增长 91.7%，贡献 35.8%的分布益利。包含彩生活在内，公司的经常性收入业务占比达 50.5%，可为公司带来稳定的收入及现金流。

　　目标价 1.69 港元，维持买入评级

　　彩生活部分估值，根据我们给与的目标市值 100 亿港元，公司占 50.44%，估值 50亿港元。地产部分估值，NAV 为 290 亿，按折让 50%计算，估值 145 亿港元。外部加总后估值 195 亿港元，再给与适当折扣（50%），目标市值 97.5 亿，目标价 1.69港元/股。

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