本文主要研究三个问题：一、我国房地产市场库存到底有多少？二、“去库存”存在哪些主要问题及对市场的影响有多大？三、我们应该从“去库存”中吸取哪些经验教训？

　　研究结果显示，我国房地产市场整体库存并不高，按照统计局狭义库存计算，去化周期为4-6个月。主要问题是城市间结构性分布不均，35个一二线核心城市库存仅占19.33%，三四线城市库存占比达到80.67%。研究还发现，“去库存”过程比较突出的问题是，“一城一策”没有得到真正的贯彻执行。20个原本库存不高的一二线核心城市2017年库存较2015年下降了42.45%，供应进一步紧缺，房价快速上涨。库存较高的三四线城市却出现补库存的现象。按照广义库存口径计算，117个样本城市2017年的库存较2015年增加了1.17%。进一步研究还发现，补库存的城市中，68%的地区产业基础薄弱，人口流出，长期库存过剩的风险已经显露，需要高度关注。

　　一、“去库存”战略的背景

　　“去库存”战略的背景可追溯到2010年。为应对2008年国际金融危机，我国采取了一系列经济刺激政策，房价随之快速上涨。2010年，为抑制房价过快上涨，国务院办公厅发布国办发（2010）4号文件（市场称为“国十一条”），标志着房地产市场进入新一轮调控收紧期。此后，收紧政策接连出台，最终涉及到40个左右的一、二线城市。

　　在此背景下，房企开始加大对三四线城市的投资布局，三四线城市的库存因此上升。2014年12月份全国商品房待售面积达到6.2亿平米，其中住宅待售面积达到4.1亿平米，并且呈现继续上升的趋势。库存问题开始引起有关方面的担心，除北上广深和三亚五个城市外，其他城市的限购政策陆续解除。但这并未改变库存上升的趋势，到2015年12月份全国商品房待售面积达到7.2亿平米，同比增长16.1%，其中商品住宅待售面积达到4.5亿平米，同比增长9.8%，库存问题愈加严重。于是中央经济工作会议提出了“去库存”的战略措施。

　　二、房地产库存的几个测算

　　有两个重要问题与“去库存”战略有关：一是我国住房市场库存到底有多大，二是我国住房的存量究竟有多少。

　　经测算，我国房地产库存情况整体上并不高，去化周期仅5-6个月，但区域结构存在较大的差异，部分三四线城市存在库存较高的问题。进一步研究发现，一些三四线城市在“去库存”过程中反而出现“补库存”的现象，尤其在人口净流出的三四线城市，长期库存风险开始凸显。此外，要关注我国的存量住房规模。

　　（一）库存水平的测算

　　1．商品住宅待售面积。该指标是国家统计局定期公布的重要参考指标，主要指已经竣工但还未销售的房子，可以理解为现房库存，即狭义库存。统计局数据显示，2010年初我国商品住宅待售面积为1.05亿平米，到2014年底达到4.07亿平米，增加了287.6%。2016年2月，商品住宅待售面积达到4.66亿平米的历史高位。此后，在“去库存”战略引导下，待售面积明显下降，2018年7月待售面积下降至2.69亿平米，较最高点下降了42.27%。

　　2．广义住宅库存面积。本文主要指已经开工建设但还未销售的面积，该指标没有直接统计数据，可以由新开工面积和销售面积的差值来估算。按此口径，自1997年至2015年，广义住宅库存面积为29.00亿平米，截止到2018年7月广义库存下降到25.83亿平米。如果考虑到1997年以前的情况（数据缺失），或者考虑到还未开工的已供土地的情况，实际数值会更高。

　　我国住房库存水平的高低没有绝对的衡量标准。从狭义库存的角度来看，按照近五年（2013 -2017年）商品住宅年平均销售规模12.31亿平米衡量的话，提出“去库存”战略时的去化周期为0.37年（4.4个月）。即使按照2008 -2013年年均8.68亿平米的销售规模来衡量，当时去化周期也仅为0.52年（6.2个月）。由此可见，库存总量问题并不严重。从广义库存的角度看，分别用上述两个阶段销售规模测算，当时去化周期分别为2.35年（28.3个月）和3.34年（40.1个月）。考虑到工程周期，库存问题也并不太严重。

　　房地产库存并不是中国特有的问题，发达国家也有类似情况。以美国为例，根据美国商务部数据，新建待售房屋保持在一定水平，自1963至2017年间平均库存水平为31.3万套。2018年5月，美国新建待售房屋为29.8万套，按过去五年的平均销售规模（52.8万套）测算，当前去化周期为0.56年（6.8个月）。美国去化周期还稍高于我国。考虑到城市化发展阶段，美国库存情况则可能比我国更严重。因为美国在上世纪60年代城镇化率就已经超过70%，目前已经超过80%，而我国正处于快速城镇化进程中，住房需求高于美国，库存高于美国才合理。

　　我国房地产市场库存整体水平并不高，主要是结构性问题。通过估算，2015年“去库存”战略提出时，35个一二线核心城市待售面积在总库存中仅占19.33%，而80.67%的库存都集中在三四线城市。在三四线城市中，库存也存在分化。2015年12月，41个城市中，14个城市去化周期低于12个月，19个城市去化周期在12和24个月之间，41个城市中仅有8个（占比19.5%）城市去化周期超过24个月（见表1）。

Tags：