5月9日下午，由腾讯房产西安站举办的“自由疯长 崭露锋芒——2017西安内容创业沙龙暨房产自媒体论坛”隆重举行。陕西省房地产研究会会长王圣学，作为西安房地产行业的资深人士也受邀参加了本次活动，并发表了主题为《调控政策解读和对西安房价走势看法》的主题演讲。深度解析了前几年西安楼市发展低迷的原因，并就近期西安楼市接连出台调控政策的原因和调控策略、以及目前西安房价现状和未来趋势发表了自己的看法。

王会长指出，从统计数据来看，西安房地产市场还是平稳的、正常的，无论是投资和销售都还没有到疯狂的地步。虽然近期西安局部热点区域房价波动较大，市民感受较为明显，但这主要与持续多年的“房价低迷超稳定状态”被打破有关。

陕西省房地产研究会会长 王圣学

五大因素导致前几年西安楼市发展低迷

最近几年来和同类大城市相比，西安一直处于低迷超稳定的发展状态。什么原因导致西安楼市的超稳定呢？王会长去年牵头包括政府部门专家学者参加的西安房地产市场调研。通过这个调研，他认为基本上确定有五个因素导致西安楼市这些年来超稳定低迷发展，大致如下：

一、独特的土地出让制度

西安是开发区主导发展的经济发展模式，各开发区都有权主导出让土地，虽然在形式上有国土局一家办手续，但实质上是各开发区自己谈好的，在那儿走个过场，地价占房价的30%以上。

二、西安市各单位自建房规模过大

南京、杭州，好房子五六万一平方，但是南京、杭州不准单位盖房子、自建房子。西安就完全不同，大单位、小单位有地的都自建房子，政府搞团队，所以对市场影响大。好多大学新学校盖、老校区盖，这个在别的大城市没有或者很少。

三、西安保障房规模过大

西安不但有廉租房、公租房还有经适房、限价房，王会长表示自己一直在呼吁，除了廉租房给穷人盖的，不盖不行，房价再低穷人买不起，政府不管不行。第二部分就是公租房要搞，公租房的对象是新就业的大学生、进城的农民工，那是城市建设的新增劳动力，应该管。除此以外，其他类型的都不应该盖，都应该停止。不能以公共财政扩大保障范围，在西安和陕西这个规模过大。多数人反对，很少有人拥护，而且政府前些年一直在做。

四、西安城改房问题比较多，小产权房规模也很大

五、西安近几年人口增长缓慢

09年到2015年武汉增加了230万，每年有20多万人进城，城市人口增加；天津每年40多万的增加，而西安大概每年就四五万的增加，这就导致对楼市的影响。这两年西安的销售量很大，每年超过2000万，在全国大城市中排在前五位，但其中有一半的房子是被外地人为了西安户口买的。

西安一季度房价上涨略快 但没有到疯狂的地步

从调控政策来说，西安市的调控政策大家很关注，政府去年到今年的30条调控了三次。西安市房管局去年12月30号出台的政策12条，今年4月19号又出台了一个。西安的楼市在全国的大城市中并不靠前，上涨也不快，为什么要不停的出台政策呢？

西安楼市调控的原因：房价上涨过快

原因就是去年对整个东部最后蔓延到中部的房价迅速上涨，做了一个预先的打预防针。

既有政府主管部门的意识，防患于未然，也有我们西安楼市出现的一些新情况。西安一季度楼市房价涨的有点快，王会长最近到西咸新区调研发现，西咸新区房价上涨也较快，星河湾项目涨了好几千块钱，王会长自己都很吃惊！

然而从统计数据来看没有那么严重，统计局一季度大概是350万平米的销售，投资两百亿左右，房管局网签大概也就是600万平米，每个月平均不到200万平米。去年西安市网签年底数字是2500万平米，每月平均超过200万。统计局的数据是2200万平米，差300万的数字。

从投资和销售来看还并没有到疯狂的地步，只是房价涨的有一点快引起各方面的关注，这也是西安市出台很重要的原因。主管部门也督促西安市要加快对楼市的调控，也确实在楼市中出现了一些开发商趁机炒作，代理公司在这里面推波助澜的问题。但是从市场总的统计数据看，还是平稳的、正常的，从一季度的数据来看没有过分，价格有一些变化，春节前全市平均是6500元，现在可能高一点，估算也就是8000多，不到9000，没有上万。所以从整个的宏观数据来看，市场大体还是正常稳定的，房价波动有一点大，特别是热点地区、热点楼盘。

所以最近调控楼市，既有全国楼市对西安楼市的影响，也有西安本市的一些大开发商、一些楼盘趁机炒作扰乱了市场。这个情况王会长的看法是：整个西安楼市在全国大城市中，目前的价格水平仍然还不是非常突出。和武汉、成都、郑州相比，不要和杭州、南京相比了，西安还是可以的。但为什么大家有点恐慌呢？打破了过去数年来的超稳定，这是大家感到的，过去就是六七千块钱维持了好几年了，突然涨价使市场出现局部的恐慌，大家感觉到坐不住了，外地的投资者也蠢蠢欲动。

从调控来讲大家要看到，政策调控目前从中央层面来讲，楼市是国民经济增长的重要方面，楼市不能出现大问题，涉及面太广，涉及资金链太长，对宏观经济影响太大，要稳定市场，这是政府的初衷。西安市出台的政策是温和的，也是符合这个精神。

目前西安楼市一季度房价涨幅略快，既有对前些年超稳定低迷的一种快速回升。还有一个原因，就是大家提到的这一届省委省政府、市委市政府、新班子、新气象、新动作比较大。特别是在省委的领导下，主动提出来加快大西安建设，将西咸新区交给西安市代管。西安市十三届党代会提出来2020年GDP过万亿，每年要大概增加一千亿，这个数字是很大的。所以放开了户口，放开了对双创人员的支持力度。

西安楼市调控的策略：限购限价

大家可能有一个困惑，为什么调控总是在限购限价上做文章，而不在釜底抽薪、不在房产税上做文章呢？有两个原因，一是目前房产税来调节市场不具备条件。为什么不具备条件呢？现在中国的信息系统，国土局才要求到2017年底，市县以上的信息网联网，如果不联网就没有办法进行。二是在重庆和上海的试点也不令人满意，这个问题还很复杂，最重要的是目前的世界经济宏观经济很不好，从美国次贷危机到现在已经十年了，从国内来说至少九年，至今世界经济没有走出危机，互相间还看不到繁荣的景象。这种情况下我们的经济，过早的房产税将会对宏观经济造成很大的威胁。因为房产税规模很大，涉及面很大，包括有银行、政府和公司。要是抛出房产税，对宏观经济造成影响和震动可能会很严重，就有可能步入日本的后尘。为什么今年两会期间新闻发言人说今年全国人大的立法里面没有考虑房产税的事情，一些专家学者不停的给政府建议呼吁，要开征房产税，釜底抽薪调控楼市。目前客观条件、宏观经济都不允许。

未来西安房价依旧上涨 但不会疯长

西安未来的楼市趋势是什么呢？还是要上扬，因为现在钢材涨价，用工上涨幅度很大，原材料在涨，劳动力成本在涨，房价刚才又讲到品质，购房者对房子的品质要求配套，环境要求越来越高，这都要拿钱买单的，都要计入成本的。

再加上从宏观经济上来说，大西安的建设现在是公开的、大张旗鼓的在推进。比如咸阳在努力向西发展，兴平撤市设区。王会长曾建议咸阳还要考虑和西安一体化，现在西咸一体化势在必行，原来由于领导思想比较解放，西咸一体化势在必行，所以大西安的发展势头更会猛烈。在这样的宏观背景下，西安的楼市发展更快一些，价格随着市场升温，都是在所难免。

但是会不会疯涨呢？也不会。有几个方面的原因：一、西安的区域经济整个来讲，和长三角、京津冀、珠三角不一样，还有较大差别，房价和收入是有关系的；二、西安城市的利好消息、动作才开展，要形成大规模的对楼市的直接影响还有个过程，西安大概加上西咸新区，现在的常住人口是950万，西安市本身是883万，到今年底常住人口最多1000万。总的来讲人口在增加，速度在加快，楼市的开发节奏也在加快，房价水涨船高也是在情理之中。但是从目前的各种因素还不会像京沪广深涨得那么快，还是一个比较温和的。现在大家看到的疯涨是有市场的原因，还有炒作的原因。西安一些个别开发商推波助澜，政府出台政策的目的就是要打击，包括对万科十几个楼盘的惩罚停办也是这个目的。

展望未来，作为国民经济主导产业的房地产在西安还有较大的发展空间，随着大西安的推进，自贸区挂牌运行，西安国家级中心城市基本上已经无悬念。随着西咸一体化到今年咸阳和西安合到一起，而不只是西咸新区，西咸新区给西安市增加了600平方公里。所以这样的话包括富平、三原、泾阳等陆续会划进来，这样对西安是个区域扩大，对中心城市的热度会增加。种种利好消息使西安迎来了起飞的机会！种种利好消息使楼市作为国民经济的主导产业之一，顺势而上，也是在情理之中。

所以西安的楼市虽有波澜，但总的会好。对于出现的问题包括房管局在内，市政府也是在密切关注，对过头的、扰乱市场的、危及楼市健康发展的炒作行为将会出台政策，予以打击和查处。

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