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分析认为,本轮严格调控政策将使燕郊楼市进入高位盘整期,预计房价会有10%左右调整的可能性。此前过热的环京楼市也将迎来降温潮。
一个周末的上午,燕郊福城上上城五期项目内,一家中介门店的员工照常在门前集训喊着口号。“好,很好,非常好!”这个高密度的庞大小区内,进驻了多家大小型二手房中介。西装革履的中介员工时常穿梭在小区内,电梯内也贴着各种二手房广告。
在某中介官网,可以看到这个小区1040套房源的成交数据。最新一套房源的成交日期是4月13日,成交单价为28410元/平方米。数据显示,福城上上城五期小区在去年4月份平均成交价格为15702元/平方米。
3月21日,廊坊市发布新的限购政策,将廊坊市主城区、三河、大厂、香河、固安和永清列入限购范围,非本地户籍购房首付提高至50%,且只能购买一套住宅,并要求缴纳一年的社保或个税,而且实施认购认贷双重限购。
4月5日,三河市出台限购实施细则,对二手房交易要求:实际成交价高于指导价按照实际成交价网签,实际成交价低于指导价,按照指导价网签;而且对计税价格进行明确,进一步提高二手房交易成本。
新政正让这座小城镇逐渐恢复冷静。
从高温到冷静
某中介销售人员李文明显感受到燕郊楼市的降温。
“三月份是市场的一个高点,成交量和价格都很高。3月21日,政策调整,将非本地户籍购房首付从30%提高到50%后,很多客户拿不出这么多首付,我们就只能协商违约、退换中介费等。”
李文清晰地记得,3月份,不少业主二手房源挂牌价非常高,福城上上城五期中的一些房源报价超过了30000元/平方米。新政出台后,4月基本回落到市场价,挂出来的价格在28000元/平方米。
“在4月初,价格开始平稳一些,成交价格下降了一点。最近这段时间,燕郊这边二手房价格有一些松动,部分的房价可以谈。但和北京不同,由于燕郊二手房总房款相对较低,能谈下来的幅度也有限,议价空间大概在5-10万。不过,还是得根据实际情况来决定。现在出售的业主,都很靠谱,都是急着换房或者急用钱才卖 房的。”他这样说道。
除了价格,李文也感受到成交量在降温。他向21世纪经济报道记者提供了燕郊地区292名中介的内部聊天记录。4月23日(周日)至今,群内显示每天只有一 单签约交易。分别是:23日,忆江南小区,面积为46.65平方米,成交价格137万元;24日,福城上上城五期,86平方米的两居室,成交价格230万 元;25日,东方夏威夷南岸,126.95平方米的三居室,成交价格为399.5万元。“3月份,仅我们店面每天都能至少成交几套,现在与那时候没法 比。”李文感慨称:“现在卖房的客户中有一部分是投资业主,也有自住的业主,总的来说是一些低价出售房子的业主,都是急着用钱。”
中介人员郭良也明显感到市场观望气氛浓厚。“4月份,受政策影响,价格开始回落。整体价格有一些降,一些着急出售的业主降幅比较大。平均来看,每平方米降幅在1000-2000元左右。我了解到很多客户都还处于观望状态。”
进入盘整期
燕郊镇,隶属于河北省三河市西市区,北临三河市高楼镇,距市政府所在地三河市泃阳镇25千米,距北京市区30千米。西部与北京市通州区潞城镇、西集镇、宋庄镇隔潮白河相望。面积105.2平方千米,人口120多万人。辖55个行政村。
受地缘因素影响,不少北漂刚需人群将燕郊定为首次置业起点。同时,宽松的购房政策也吸引了不少投资客。根据搜房评估网统计,燕郊二手房均价已从2016年 2月的14000元/平方米升至2017年1月份的26201元/平方米左右,并在3月调控前房价达到历史最高点;据安居客网提供的数据,燕郊3月二手房 均价28059元/平方米,环比上涨1.96%,比去年同期上涨66.86%。
如前所述,紧接着廊坊市和三河市相继出台限购细则。虽燕郊调控严厉程度不及北京,但新政也对当地楼市产生了一定冲击。
整体来看,楼市开始高位盘整,购房者关注度也在下降。据安居客统计,该网站燕郊二手房浏览量自4月5日后出现明显下降,截至4月13日浏览量跌至近一个月 来最低点,较4月5日浏览量下降近四成。据安居客房产研究院统计,燕郊热门小区天洋城4代的安居客浏览量在4月7日达到小高峰后开始下滑;房价也从一个月 前高位一路下震,截至4月13日环比下降超两成。
一些投资客甚至开始转移目的地。燕郊首尔甜城中介人员告诉21世纪经济报道记者,“我这边有一个业主想卖了首尔甜城去海南投资买房。因为需要周转资金,他将房源单价从原来的35000元/平方米,降到了33000元/平方米。”
某机构副总裁胡景晖分析道,2015-2016年包括北京在内的一线城市房地产市场的火热,刺激了一线城市周边县市房地产市场量价齐涨,受益于北京 大量外溢的购房需求,三河、大厂、香河、固安等热门区域的楼市持续火热。2016年9月30日北京出台“京八条”收紧楼市调控后至今年3月初,为了抑制北 京外溢购房需求和投资投机需求对环京楼市交易量价的助涨,包括廊北三县、涿州、涞水、武清、怀来等多个环京县市均出台了限购政策;3月17日北京进一步加 码楼市调控,堪称史上最严,受此影响,将会有更多外溢购房需求和投资投机需求涌向环京的热门县市,为了遏制北京外溢购房需求对环京楼市的炒作助涨,3月 21日廊坊加码楼市调控。
胡景晖认为,此前过热的环京楼市也将迎来降温潮。
中原地产首席分析师认为,燕郊是一个特殊的房地产市场,作为一个行政级别连城市都不算的小镇,人口数量已经超过少数省会城市。此前房价地价高涨,将 会透支北京溢出产业落地燕郊的可能性。未来交通等利好变现对燕郊来说,有助于缓解其交通压力,也有助市场平稳。但整体看,本轮严格调控政策将使燕郊楼市进 入盘整期,预计房价会有10%左右调整可能性。
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