首页 > 同城信息 / 正文
山雨欲来风满楼。
不久前,呼和浩特打响“全面停止去库存”的第一枪。
随后,长春宣布“取消棚改货币化安置奖励”,揭开棚改货币化退潮的序幕。
无独有偶,10多天前,央行武汉分行行长公开撰文表示,棚改货币化基本完成历史使命,应考虑退出。
这一场从2016年掀起的三四线楼市狂欢,注定要在2018年入秋之际偃旗息鼓。
棚改式放水
三四线的楼市狂欢,其实跟五个字息息相关——棚改货币化。
所谓棚改货币化,说白了,就是向三四线定向放水去库存。
一般放水,诸如降准降息,都是普惠式的。大水漫灌,虽然看起来雨露均沾,但水往低处流,一二线城市永远都是资金的首选之地,三四线沾也沾不到多少。
与一二线相比,三四线城市普遍面临经济增长乏力、财政收入下滑、人口外流、未来前景不明朗等问题,很难得到资金和人才的青睐。
正是这个原因,2014年三四线城市的高库存,成为最大的定时炸弹。甚至在2015年央行一年5次降准6次降息后,一二线率先暴涨,三四线仍旧不为所动。
三四线城市究竟该如何去库存?
降准降息惠及不到,本来就没有限购也无政策松绑之说,至于单纯的财政直接补贴买房,也难以激起接盘侠的热情,剩下的道路只有一途:定向放水。
棚改货币化应运而生。
棚改货币化的玩法是这样的:
第一步,央行以低利率通过PSL(抵押补充贷款)向国开行等政策性银行提供资金来源。
第二步,国开行再利用这笔资金向地方政府发放棚改专项贷款。
第三步,地方获得贷款之后,不仅有资金开启大规模的棚户区改造,而且还能用真金白银进行货币化安置补贴。
第四步,地方政府依靠卖地收入还贷,房价与地价同步上涨。只要房价不走低,这个游戏就能继续玩下去。
以往拆迁户都是拆一补一,拿的是实物补贴,如今货币化安置成为主流,拆迁户手握重金入市。
大拆大建加上大补贴,从而彻底激活三四线城市的楼市,引发新一轮的全民抢房潮。
数据显示,2014年,棚改货币化的比例还只有9%,几乎可以忽略不计,2015年有所增加,但也不显著,但在2016年突然跃升到40%以上,2017年超过50%,局部地区更是超过80%。
这个数据,正好跟三四线房价的上涨节奏相契合。
货币化促涨
当然,三四线的房价上涨,并非全是人为刺激的结果。
一方面,当一二线城市被限购限贷限卖的组合拳人为锁住时,无路可去的资金就窜到三四线城市,在板块轮动效应下,为三四线带来房价上涨的动力。
另一方面,虽然三四线人口在向一二线城市流走,但随着城镇化的推进,大量农民在自己的县城、市区就地变成市民,也带来了一定的人口增量。
不过,这两大因素与棚改货币化相比,可谓小儿科。
棚改货币化到底对房价产生了什么影响?
央行武汉分行行长,在央行旗下刊物《中国金融》刊发《完善棚改货币化安置政策》一文,以湖北省为例,提供了相对详实的数据分析。
这篇文章透露了两个重要信息:
其一,去库存基本完成任务。2018年5月末,湖北省79个市、县中,库存低于12个月的城市有73个,高于12个月的只剩下6个,几乎都在偏远山区。
低于12个月就是合理库存水平,这意味着去库存基本完成任务。湖北如此,其他地方也差不多,所以呼和浩特的“全面停止去库存”可以得到解释。
其二,房价均出现大幅上涨。与2016年同期比较,年均涨幅在5%以下、5%~10%、10%~20%以及20%以上的城市分别有24个、12个、29个和14个。
其中,货币化安置比例最高的Y市,2017年货币化安置比例为80%,同期房价涨幅达54.05%。
简单统计,年涨幅在10%以上的城市为43个,也就是说,在湖北,超过一半城市这一波涨幅在20%,其他地方的数据只会更夸张。棚改货币化与房价上涨之间的关系可以得到数据验证。
所以,棚改货币化一旦退潮,三四线的房价必然要受到影响,毫无悬念。
危险的未来
对于三四线城市,行业大佬毫不掩饰悲观判断。
在一周前的中期业绩发布会上,恒大总裁夏海均说:
一二线是未来房地产发展最好的区域,经济发达的三线城市也不错,但四线不准备去。
融创的孙宏斌更是直言不讳:
市场变化后,三四线凉的最快。我们整个的投资区域还是以核心二线城市以上为主,这个方向是不会变的。
恒大和融创自然明白,没有经济增长、产业汇聚和人口流入的地方,不会有太好的未来。
企业有危机感,决策部门其实早就把防范风险放在了第一位。
早在今年6月,国开行就已开始收缩棚改贷款审批。7月初,住建部更是明确表态:
库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策。
这一系列信号,都说明棚改货币化正在退潮,三四线城市的未来越来越悬。
要知道,楼市固然能在繁荣期受到羊群效应的驱动,呈现出全面上涨的行情;但一旦开始调整,一二线与三四线就将呈现截然不同的风景。
这时候,要看的不是谁还能涨多少,而是谁的抗跌能力最强。要看的不是谁的浮盈更多,而是谁能最终能够兑现。
显然,90%的三四线城市都问题重重。
猜你喜欢
- 搜索
-
- 04-12鲈鱼产于哪里武汉将改扩建50所学校 划片招生范围公示提前
- 04-12汉马交通管制方案出炉 武汉交逃出康培房间警发布绕行建议
- 04-12重要消息!武汉中考招生今年有变异怪婴“3处调整”
- 04-12武汉又一条地铁线今年建成r2v32 将与4号线衔接
- 04-12武汉多家医院出现共享轮椅 收费差别大纽约企鹅餐厅引质疑
- 04-12武汉男子地铁车厢远方的软泥怪内吃臭豆腐 被市民拍下
- 04-12全力助跑汉马!武酷爱上海论坛汉7条地铁线周末将提前开班
- 04-11武汉一男子拥有十套房产 做出个惊人北大英雄2011决定
- 04-11郭涛携导演处女作《欲念游戏》来武汉 新作挑战悬国宝档案之觐天宝匣疑科幻片
- 04-11武汉地铁上因斗罗大陆之轮回天瞳座位起冲突 大妈与女孩争执后互殴
- 1000℃跑步机半年练出跑步膝 专家:最好到户狼吻恶女校花外跑步
- 1000℃网传武坐井观天汉3人感染SK5病毒身亡 专家证实系谣言
- 1000℃湖北2017年招录庄端儿是谁7499名公务员 今天开始网上报名
- 1000℃每年近300万家庭通过网称蛤蟆三代职业教育圆首个大学梦
- 1000℃国际教风流才子纪晓岚qvod育助推中国教育国际化改革高峰论坛在武汉召开
- 1000℃娱乐观 | 姜思达撕完肖骁撕,辩论圈也有女性人际心理健德堂是非海
- 1000℃七旬老这个王妃有点汗人办证犯难 民警开通绿色通道助其圆梦
- 1000℃男子酒后无证驾驶电动咦哇噢汽车被查 系宜昌首例(图)
- 1000℃全国自招500强中学公布 武汉3所中学排瓦格纳61勒夫湖北前三
- 1000℃传武linruyouna汉一小学21名学生流鼻血 官方作出回应
- 05-29不知道你家系产什么酒的,建议读下去并且收藏!
- 05-29做好尖椒酿肉,关键是要调好肉馅,你学会了吗?
- 05-291141 对她了如指掌
- 05-29这道民间风味,真的好吃哭了!
- 05-29螺蛳粉得有多重口味?一人爱吃,整个办公室都要陪葬!
- 05-29你会煎荷包蛋吗?这样做荷包蛋好看又好吃
- 05-28不用碗儿装就能吃的米线?有,而且还是很多人的宵夜首选!
- 05-28芋观园如何转型轻餐加甜品品牌
- 05-28日本餐厅一颗草莓800元,看完制作过程后网友表示:纯属作秀!
- 05-28郑州富田太阳城洒爷烧烤,158块钱的巴解辣蟹,肉肥味正太诱人
- 标签列表
-
- 武汉 (1604)
- 湖北 (254)
- 地铁 (182)
- 高铁 (172)
- qq (155)
- 腾讯 (154)
- 大楚网 (151)
- 大学生 (140)
- 民警 (131)
- 旅游 (130)
- 高考 (128)
- 武汉大学 (119)
- 现金优惠 (117)
- 长江 (113)
- 武汉行情 (104)
- 美食 (103)
- 武汉市 (103)
- 医院 (102)
- 重庆 (97)
- 男子 (94)
- 共享单车 (93)
- 创业 (92)
- 高温 (91)
- 诈骗 (88)
- 铁路 (85)
- 天气 (84)
- 武汉卓尔 (80)
- 老人 (77)
- 手机 (76)
- 宜昌 (75)
- 高校 (75)
- 武汉地铁 (71)
- 生意 (70)
- 落户 (67)
- 小区 (64)
- 湖北省 (64)
- 期货 (64)
- 司机 (64)
- 大大 (64)
- 旅客 (64)