对于目前楼市而言，利好与利空消息夹杂，让人真伪难辨。比如美联储加息进入常态化、楼市调控持续、房产税将落地、三四线城市房价虚高，以至于棚改消息，在近期都容易被市场解读为利空，不过这一局面正在转变。

近日，随着央行提出稳健中性的货币政策，释放降准利好，市场流动性有所改善。如此背景下，地产股估值有望拉升，万科、保利、泰禾等龙头地产股被集中看好。

业界分析，无论是销售额还是土地布局，都会影响市场对房企的判断，从而影响地产股走势。而高成长性房企已经获得发展先机，凭借布局核心城市、发力美好生活等精准预判，下半年将持续领跑楼市。

货币政策“松紧适度”，利好房企资金面

“6月以来，市场流动性紧张的气氛确实有所缓解。”一名投资界人士说，除了释放降准预期外，央行呵护资金面的意图已较为明显。

6月27日，中国人民银行货币政策委员会2018年第二季度例会在北京召开。会议提到，稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。

对比一季度《中国货币政策执行报告》，可以发现，关于流动性表述的变化也正式从“保持流动性合理稳定”变为“保持流动性合理充裕”。 此前，针对市场流动性相对紧张问题，央行已经两度开展了MLF操作，累计净投放4035亿元。在央行的净投放和国务院释放的降准预期下，市场流动性紧张的担忧得到改善。

对此，中信证券固收首席分析师明明预估，随着7月5日定向降准正式落地施行，房地产市场将有效缓解资金面压力，7月下旬资金到期压力也将趋于缓和，流动性环境有所保障。

不仅如此，今年上半年，房企销售额持续增长、流动性改善消息释放、各地楼市去库存理想，都验证了地产行业的持续向好。尤其是一二线楼市，需求仍然旺盛。川财证券表示，目前一、二线城市库存去化月数大致在8、9个月左右，已经低于一般12个月的合理水平，供不应求的市场格局并未改变。

由于一线房企在资金、土地、布局策略、产品竞争力等方面的优势，在早前行业严峻的局势下，反而实现了快速领跑。机构数据显示，截至2017年末，总资产超过千亿的企业有45家，约占上市房企总量的21%。这一年，众多房企实现跨越发展，资源持续向龙头靠拢，行业集中度继续提升。

尽管近期地产股表现一般，但政策放松，市场流动性紧张压力将得到缓解。如此背景下，地产股的估值再次受到关注。业内人士分析，投资者有足够理由提前介入一些具有优秀业绩支持的龙头公司，如万科、融创、泰禾，不排除在市场一旦走牛后，这些具有资金优势的地产股龙头很可能会率先走强。

市场强调“估值和业绩匹配”，高周转型房企“抢眼”

在流动性改善之际，哪一类地产股将率先走强？这与房企自身基本面关系甚大，无论是销售额还是土地布局，都将直接影响到自身股票的走势。

多家机构分析指出，A股市场处在震荡市，监管层加强管理，房地产行业也进入增速换挡的转型期，资本市场对房地产行业投资价值的评估和投资标的选择，将更为强调估值和业绩匹配度，价值投资正在回归。

中指院报告指出，处于高成长阶段的地产上市公司容易获得资本市场的较高估值。在政策调控趋紧、融资渠道受限的背景下，能够实现高周转的房地产上市公司业绩增长更快、盈利能力更强，高周转型房地产上市公司将进入业绩快速提升通道。

如融创、龙湖、泰禾等房企就受到投资人及地产机构的高度认可。前不久，泰禾集团获得中指院颁发的“2018 沪深上市房地产公司投资价值TOP10”、“2018 中国房地产上市公司治理TOP10”两项大奖。

中国指数研究院对泰禾资产规模的稳健扩张表示看好。去年，泰禾集团销售额突破千亿，今年前5月也取得了逼近行业前十的业绩。

据接近泰禾集团的业内人士介绍，进入2018年以来，泰禾将回款定为年度工作重中之重，相应考核及激励配套逐渐完善，并建立了以回款为中心的激励方案。

“今年前五月泰禾的回款增长迅速，就是建立在一个个项目取得优质回款的基础之上。”一名熟悉泰禾的人士表示，以泰禾南昌院子为例，项目开盘后，营销与财务尽全力抓回款任务。如为了提高贷款审批及发放率，根据不同客户情况进行分析，选择适合的银行办理手续。

这一系列举措成效显著，泰禾今年前5月销售额、回款大幅增长，财务变得更加稳健。进入6月以来，泰禾旗下的合肥院子、姑苏院子等多个项目仍然持续领跑当地市场。6月24日，合肥院子墅质新品开盘，现场火爆热销，8号楼143平米新品几近售罄。

布局核心城市、转型多元化，这类公司被看好

中指院报告指出，一带一路、上海自贸区等区域概念板块，随着相关区域经济发展水平的提升，房地产市场将具有可观发展空间，在相关区域市场拥有市场领先地位的房地产上市公司，具有一定的投资价值。

近几年，龙湖、泰禾、融创均通过完善核心城市布局、构筑全国化版图，取得新一轮业绩增长。如泰禾秉持“深耕核心一线，全面布局二线”战略，目前已形成以北京为中心的京津冀、以上海为中心的长三角、以广深为中心的粤港澳大湾区以及以福厦为中心的海西经济区、以武汉为中心的中部区域，与多个国家战略相契合。

明源地产研究院报告显示，那些在一二线坐拥大量廉价优质土储的房企，即便在限价的条件下，依然敢于大量推货，因为即便在限价的条件下，它依然还有盈利。

这点和泰禾早年的布局不谋而合，由于在一二线城市拥有大量低价优质地块，今年上半年，泰禾将这些优质货值源源不断转化为现金流。如杭州院子、南昌院子、福州院子、福州湾等项目均在当地市场形成热销风潮。

不仅如此，机构报告显示，在房地产市场向存量房时代转变、产业升级和消费升级的背景下，部分房地产上市公司把握美好生活这一发展主线，有的放矢地发展新业务，值得资本市场关注。

中指院报告指出，泰禾、蓝光发展等布局医疗行业，涉足医院管理、制药、医疗器械制造等国家政策支持的领域，具有长期投资价值。

据悉，泰禾通过整合旗下医疗、养老、教育、文化、商业等多元产业资源，推出“泰禾＋”战略，提供全生命周期的美好生活服务。截至目前，泰禾旗下医疗、养老、教育、文化院线等多个板块成果落地，并助推地产板块业绩的进一步增长。

随着房地产行业进入增速换挡的转型期，价值投资正在回归，如万科、中海、泰禾等业绩走强的房企自然会获得更好的估值，得到资本市场的认可。

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