在所有房产类投资中，商铺的投资回报率要远远大于公寓和住宅的租用回报率，所以“一铺养三代”的说法至今还在广为流传。

很多商铺习惯用的宣传语就是：烫金旺铺、超低首付、即买即赚等。但高收益从来都伴随着高风险。商业项目投资更是如此：产品定位、地段、客流量、交通便捷度、产品业态规划等等都会影响到最终的收益。

而大型文化旅游项目商铺投资，更是一门技术。

乐华城来了！

2013年，“乐华城来了“系列广告绝对算得上是西安广告界的大事，广告力度之大，投放范围之广，规划之大，堪称西安广告界一个现象级的事件。

随后，随着乐华城规划对外释放，游乐设施开工建设，乐华城的商铺也进入了投资者的视线，乐华城在西安打出了商铺不旺退钱还赔利息以及1000万游客帮您养铺自然稳赚的广告，这样的豪言壮语让无数投资者为之激动。

每年1000万游客帮您养铺，你信吗？

作为投资者，在宣传面和广告面前前保持冷静是最基本的要求。比如这个1000万游客帮您养铺。1000万人是个什么概念？超过整个西安市人口，是陕西省总人口的1/4强！这么多人帮你养铺，听起来是不是很靠谱？

事实上我们忽略了一个重点，这个1000万游客，前面没有一个时间定语。是1年、2年还是5年，10年后达到1000万客流？

根据了乐华恒业品牌中心在2014年12月12日在其官网发布的信息显示：项目预计年总接待游客量1000万人次以上，营业收入26亿元，年产值超过100亿元，将直接提供就业岗位35000个以上，间接带动就业50000人。可见，前期项目宣传的时候，预计建成后游客数量确实是每年1000万人。

2016年10月，本地媒体华商报中有这样的报道：

这组数据也从侧面印证了实际客流量为3年1000万人次，即宣传阶段实际的客流量约为340万人左右。

随后的2017年3月，网易新闻报道想显示：2015-2016年乐华城的两年客流量已经接近千万人次，平均每年接近500万人次。

乐华城商铺宣传截图（千万游客已到位）

也就是说，直到今天，乐华城宣传的1000万/年的客流量仍然没有达到，且缺口不小。而且以上数据计算的前提，是相信乐华城公布的客流量是精准可靠的前提下进行的。

假设乐华城一直能保持现在的客流增长量，那么每年1000万客流量还是有可能完成的！但这个假设的提前是“一直能保持现在的客流增长量”。

事实上，市场是无情的。

欢乐谷来了！

而在2017年，原西安市副市长，现华侨城总经理段先念携2000多亿元投资西安的新闻刷爆了西安人的朋友圈。

政府官方的西部网在新闻报道中有如下文字：

2017年 6月19日下午，西安市政府同华侨城集团在深圳签署全面战略合作协议，备受关注的沣东华侨城大型文化旅游综合项目正式签约，将打造西北第一家欢乐谷主题文化公园。

省委常委、西安市委大大王永康出席签约仪式。据悉，项目总投资约670亿元，建设9大主题项目，打造文化旅游带动新型城镇化范例。

华侨城集团是国务院国资委直管的大型央企，在“文化+旅游+城镇化”产业发展上具备突出优势。

欢乐谷官网对自身的介绍如下：

欢乐谷是中国旅游领军企业华侨城集团在国内首创的参与体验型主题公园，也是中国第一个自主创新的主题公园连锁品牌。欢乐谷承袭华侨城独有的创想文化内核，集成世界领先的高科技游乐设施、国际接轨的都市演艺精品、深具人文魅力的主题文化体验，用“动感时尚 激情”的品牌个性与丰富内涵，向现代都市人提供愉悦身心的多元化旅游休闲方式与都市娱乐产品。

欢乐谷官网截图

而乐华恒业品牌中心在2014年12月12日对外发布的通讯稿中有这样的描述：项目位于陕西省西咸新区泾河新城沣泾大道东段，是一个集文化旅游、休闲度假、娱乐购物、高端居住为一体的新都市旅游生态综合城区。

巧合的是，文化旅游、休闲度假、娱乐购物、高端居住这些部分，通过正规新闻媒体报道，我们发现这些也是华侨城沣东项目定位的一部分。

也就是说，两个项目的目标客群是有重合的，这势必会造成后期客流量的分流。而乐华城要想继续实现之前承诺的“每年1000万游客帮你养铺”，必然面临更大的压力和挑战。

商业竞争很残酷

无论是投资300亿（一说200亿）的乐华城，还是投资600亿的华侨城，在市场经济下，竞争可以不在宣传上，但必然存在现实中：

功能性对比：欢乐谷和乐华城均是水陆两栖、老少皆宜的游乐园；

华侨城&欢乐谷最具代表性游乐设施重叠性：

乐华城：龙之脊、闪电VS欢乐谷：雪山飞龙、雪域雄鹰

乐华城

欢乐谷

乐华城：飞舟冲浪VS欢乐谷：激流勇进

乐华城：天地双雄VS欢乐谷：太空梭

华侨城和乐华城均为集文旅、游乐、住宿、商业为一体的综合城，而在乐华城欢乐世界和华侨城欢乐谷对比之下，后者有深圳、北京、上海、天津、武汉、成都前六大欢乐谷的积淀在前，相较于入场较晚的乐华城来说，是否更值得期待？这种残酷的商业竞争挤压下，谁能真正的在西安站稳脚跟呢？

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Tags：轻信广告买商铺 乐华城1000万客流量何时达标