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与三环内新增土地供应的“见底”形成呼应的是,内城的住宅或楼盘已进入增值通道,尤其是近年来颇受关注的丰台区,改善房与豪宅项目随着地价上升和主流房企扎堆而自然形成气候,以丽泽商务区为核心的地段,俨然一片新型高端豪宅区的格局。
“改善置业大潮,伴随着过去两年来泛豪宅演化而兴起,市场的全面高端化几乎已成北京(楼盘)楼市的定局。”一位业内人士观察表示,“肉眼可见的变化是,豪宅热度越来越往南城倾斜,如豪宅遍地跑的丰台,其高性价比备受市场认同。”
然而,与豪宅区格局规模成正比的,是日渐浓厚的竞争氛围,高端频出的市场背景下,什么样的产品更容易跳脱出市场?这或许已经不再是好产品与差产品之间的竞争,而是好与更好之间的抉择。
豪宅热度向南集中
丰台的高端化主要起于三四年前的地价上涨潮,包括懋源、龙湖、泰禾、华润等一线开发商在内的房企在此高价拿地,一方面助推了区域地价的上升,另一方面也形成聚集效应,有效而成规模地挖掘出丰台的区域价值。
在业内看来,相比于大兴、亦庄等同样崛起中的城南新兴高端区,丰台自有其特殊性:距离主城区最近,地段优势明显,且具有强势的商务资源和城区配套,具备了成为一流豪宅区的地段前提和配套条件。
此外,“一轴、两带、四区、多中心”的产业发展格局,带来高端且丰富的产业。以丰台科技园为例,入驻企业包括长城投资、中国北车等高端企业,园区计划投资600亿元,年经济总量200亿元,上缴税收40亿,解决7万人就业;而丽泽金融商务区入驻企业以金融、大型企业为主,注册资金达728亿元同时丽泽金融商务区也受到政策扶持,共享金融企业现有政策,提供资金补助、住房供应等园区专享优惠并大力扶持引进优势规模企业及优秀人才。
以经典的地段论公式而言,丰台高端豪宅区的崛起具有天然合理性,其自然形成的市场推动力和热度聚集能力,也印证了这一点。
“三高”项目遍地竞争难度升级高地价、高楼面价、高房价的楼盘,在泛豪宅时代不再是稀罕物,在众多房企以高门槛入驻进而扎堆的丰台尤其如此。
有业内人一度戏称丰台为“疯抬”,更将顶豪云集的景象形容成“豪宅总动员”。
在成交量与豪宅价格纷纷跨上新台阶的丰台,其竞争也愈发严酷,将开发商的产品挖掘力逼至极限。在记者的多次踩盘中,均可看出房企在品质上的自我死磕:或在户型上做出许多颠覆性的创新,或将产品的审美表达到极致,或在健康、绿色、科技领域附加诸多应用功能等等。
“近两年北京的豪宅产品普及率大大增加,消费者对产品的需求门槛也在不断提高,豪宅不复以往的高冷形象,反倒是客户越来越重视对可见的面积、装修、配套等环节的兑现程度。”北京一位研究豪宅的机构分析师表示。
同样在产品上有所创新或突破,那些直接可通过视觉进行验证的产品将更具市场说服力,这正是现房的魅力。
“现房的价值兑现度高,拿房本的流程也更快,对购房者而言是最切实的产品利好。”上述分析人士称。
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