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每当厦门楼市前景因调控,变得扑朔迷离,舆论场总会出现很多刺耳声音。
近日,知名财经作家叶檀发表一篇题为《厦门——没有大城市的命 偏惹上房地产的病》的文章,文中直接点出“厦门走上了旅游加地产,甚至演变成旅游养老地产一体化的驱动模式”。但“任何精致的文化,都建立在经济高位的基础上,否则,房价上去了,总有一天会下来”。
厦门房价真会撑不住?现在还是投资大厦门楼市的时代吗?
厦门的真实能量:经济质量民生肌理不输强二线城市
叶檀在这篇文章中,指出“厦门的发展速度在下降,根据国家统计局公布的2016年中国城市GDP100强排名榜,厦门位列全国第52位,在福建省内排名第三。跟泉州这两年的增速差距不是一点点”。还指出厦门的创新能力堪忧:“创新创业,厦门不算是国内排名前三的城市。不要叫了,我知道有美图、飞鱼这些企业,但是,跟成都、武汉这些地区相比,还要不要加把后劲呢?”
这是叶檀认为厦门除地产外,经济情况不佳的重要论据。然而根据某知名公众号的统计,厦门的经济质量,在国内强二线城市中却是数一数二。在人均票房消费排名上,厦门169〉武汉139〉南京122〉宁波114〉成都94〉青岛44(单位:元)。在地均GDP排名上:厦门2.23〉南京1.59〉武汉1.38〉青岛0.88〉宁波0.87〉成都0.83(单位:亿/平方公里,该指标越高则经济集约化程度越高)。在人均电商交易额排名:厦门15.6〉南京13.3〉青岛7.38〉武汉6〉成都4.9(单位:万元,该指标越高代表互联网+越发达)。
类似这样领先二线城市的指标还有很多,总体而言,厦门在国内二线城市中,经济发展质量绝对处于最靠前地位。叶檀关于厦门GDP位列全国第52位的观点,是有点唯GDP总量论了。毕竟排名在厦门前列的城市,基本上人口总数或是土地面积都大大多于厦门,用人口和土地资源去堆GDP总量,而不去算平均质量,确实是种误导。
厦门的真实短板:城市化空间严重不足亟需向外延展
经济发展质量的高低,其实也决定这座城市房地产投资置业的内在动力。可厦门这座城市,现在已很难承载过高的房产置业量。至于原因,叶檀所说的厦门“刻意压低土地出让面积,捂地惜售”是一个,还有一个重要原因,在于厦门城市化率确实也很高。别看岛外空地很多,但真正可供开发的住宅用地,现在看大多仅集中在翔安,但厦门不可能一口气就把翔安开发完毕。况且,翔安“面粉价”高于“面包价”的现状,也让翔安楼市近期有点“走不动”。
所以从这个角度看,现在确实不是投资厦门楼市的“最好时代”,不过如果把视角放到“大厦门区域”,放到厦门周边板块,答案却又不尽相同。
正由于厦门城市空间有限,厦门内在置业需求,向环厦门板块外溢,才成为必然趋势。一个可以参照的例子,便是北京。北京的内在经济质量,城市化程度高过厦门,而北京的环京各大板块中,燕郊核心区某楼盘二手房价已达4万元/㎡,大厂房价已达2.7万至2.8万元/㎡。正是大量置业需求外溢,造就了环京楼市的繁荣。
再看厦门,得益于近年来不断外溢的刚需和投资需求,厦门湾南岸、角美等环厦板块可谓强势崛起,地价也是节节攀升。在今年3月9日刚结束的厦门湾南岸片区土拍中,位于港尾镇的一幅地块拍出了9450元/平的新地王价,足见开发商对该区域未来的看好。
厦门湾南岸片区地块土拍现场,中骏在此次土拍中竞得四季花都地块。
只是,现在厦门湾南岸片区在售新盘严重偏少,在新一批楼盘入市前,整个区域楼市暂时陷入平静。而在拟入市多个楼盘中,类似中骏四季花都这样的项目,近期受关注度颇高。究其原因,主要在于厦门湾南岸片区新地王对该区域造成的影响,而且中骏又有像中骏四季阳光这样,成功的环厦板块楼盘开发案例。更关键的原因在于,在厦门内在置业需求不断外溢的这个深度调控周期,房产投资从专盯厦门,到“围猎大厦门”,已经成为很多投资者的共识。一个投资大厦门楼市的时代,依然“正在进行时”。
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